Thema Corona Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter und wichtige Zahlungsaufschübe für Verbraucherinnen und Verbraucher und Kleinstgewerbetreibende

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Zum 1. Juli 2020 sind die zivilrechtlichen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht sowie zum Zahlungsausschub bei Verbraucherdarlehensverträgen und existenzsichernden Verträgen wie z. B. über Telefon, Strom und Gas ausgelaufen.

Das bedeutet zusammengefasst:

1. COVID-19-bedingte Mietschulden der Monate April 2020 bis Juni 2020 müssen bis spätestens 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden. Mietzahlungen, die in dem Zeitraum ab 1. Juli 2020 fällig sind, müssen fristgerecht erfolgen, andernfalls drohen zivilrechtliche Maßnahmen bis hin zur Kündigung.
2. Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Kleinstgewerbetreibende können ab dem 1. Juli 2020 Zahlungen für wesentliche Dauerschuldverhältnisse zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge bzw. mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebs nicht weiter aufgrund der Pandemie aufschieben.
3. Die COVID-19-bedingte Stundung von Verbraucherdarlehen verlängert den jeweiligen Darlehensvertrag um den Zeitraum der Stundung von bis zu drei Monaten. Ab 1. Juli 2020 müssen die verschobenen monatlichen Darlehensraten daher wieder gezahlt werden, sofern sich Verbraucherinnen und Verbraucher mit ihrer Bank nicht auf eine andere Lösung verständigt haben.

Im Einzelnen gilt für Verbraucherinnen und Verbraucher folgendes:

Was müssen Mieterinnen und Mieter beachten?

Das Recht, Miet- und Pachtverhältnisse über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wurde für Fälle eingeschränkt, in denen die rückständigen Miet- und Pachtzahlungen auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhten und in dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig wurden.

Das Auslaufen des besonderen Kündigungsschutzes zum 30. Juni 2020 bedeutet, dass Mieterinnen und Mietern wegen Zahlungsrückständen, aus dem Zeitraum ab dem 1. Juli 2020 - auch in Kombination mit eventuellen früheren Zahlungsrückständen aus der Zeit vor April 2020 - gekündigt werden kann, wenn sie insgesamt mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug geraten.

Mieterinnen und Mieter sollten zudem beachten, dass ausgefallene Mietzahlungen für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden müssen, da ihnen ansonsten für diesen Zeitraum gekündigt werden kann.

FAQs - Zum zeitlich befristeten Schutz der Mieterinnen und Mieter nach dem Gesetz zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

1. Was wurde zum Schutz von Mieterinnen und Mietern sowie Pächterinnen und Pächtern geregelt?
Das Recht, Miet- und Pachtverhältnisse über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wurde für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung galt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhten. Die Regelung war auf rückständige Miet- und Pachtzahlungen begrenzt, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig wurden.
Erst, wenn die Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen haben, kann ihnen wieder gekündigt werden.
Mit der Regelung sollte verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die COVID-19-Pandemie Wohnraummieterinnen und Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

2. Muss Miete weiterhin in voller Höhe gezahlt werden?
Die Regelung ändert nicht die grundsätzlich weiterbestehende Pflicht der Mieterinnen und Mieter zur fristgerechten Mietzahlung, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Mietrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Zeit bis zum 30. Juni 2022 – nicht zur Kündigung. Artikel 240 § 2 EGBGB war keine abschließende Regelung zu den miet- und pachtrechtlichen Folgen der COVID-19-Pandemie. Insbesondere traf sie keine Aussage darüber, ob und in welcher Höhe bei Einschränkungen infolge der COVID-19-Pandemie Miet- und Pachtzahlungen fällig werden. Dies bestimmt sich weiterhin nach den vertraglichen Vereinbarungen und den allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Dies betrifft beispielsweise Rechte auf Mietminderung bei Mängeln der Mietsache oder Ansprüche auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Werden danach geschuldete Mieten nicht fristgerecht geleistet, können Mieterinnen und Mieter in Verzug geraten, sodass Verzugszinsen fällig werden.

3. Sind Mieterinnen und Mieter damit vor Kündigungen während der Corona-Krise sicher?
Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Mietrückständen aus den Monaten April 2020 bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren oder späteren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigen oder sonstige Kündigungsgründe der Vermieterin oder des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens der Mieterin oder des Mieters gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter), ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).

4. Was mussten bzw. müssen Mieterinnen bzw. Mieter tun, um sich vor einer Kündigung zu schützen?
Mieterinnen und Mieter sollten der Vermieterin bzw. dem Vermieter mitteilen, wenn sie infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen konnten. Sie müssen dies im Streitfall der Vermieterin oder dem Vermieter auch glaubhaft machen. Zur Glaubhaftmachung können sie sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Hierfür kommen in Frage: Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen der Arbeitgeberin bzw. des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

5. Wird das Problem nicht nur von den Mieterinnen und Mietern auf die Vermieterinnen und Vermieter verlagert?
Das greift zu kurz. Mieterinnen und Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird Kündigungsschutz gewährt, wenn sie in dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ihre fälligen Mieten nicht fristgerecht bezahlen konnten. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das SARS-CoV-2-Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieterinnen und Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieterinnen und Mieter müssen die geschuldeten Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.

6. Galt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieterinnen und Vermieter?
Die Regelung zu Darlehensverträgen galt auch für Vermieterinnen und Vermieter, solange sie nicht als Unternehmerinnen und Unternehmer, sondern als Verbraucherinnen und Verbraucher den Darlehensvertrag abgeschlossen haben. Das war der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen war.
Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor. Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden. Die Rechtsprechung ist jedenfalls dort nicht mehr von einem Verbraucherdarlehen ausgegangen, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurden und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erforderte.

7. Müssen Mieterinnen und Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlen Mieterinnen und Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommen sie grundsätzlich in Verzug. Die Vermieterin oder der Vermieter kann dann – bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.

8. Was ist bei der Regelung zum Kündigungsausschluss mit "Miete" gemeint? Bezieht sie sich nur auf die Netto-Kaltmiete oder auch die Betriebskosten-Vorauszahlungen?
Die Miete erfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.

Was müssen Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Kleinstgewerbetreibende in Bezug auf wesentliche Dauerschuldverhältnisse (Art. 240 § 1 EGBGB) beachten?

Das Leistungsverweigerungsrecht für Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Kleinstgewerbetreibende, welches u.a. essentielle Verträge der Grundversorgung betrifft, wurde auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt. Das bedeutet, dass die Adressaten der Regelung ab dem 1. Juli 2020 ihre Zahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht mehr aufschieben können.

Die Begleichung eines Zahlungsanspruchs, der im Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig geworden ist, kann daher – sofern keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde – ab dem 1. Juli 2020 nicht mehr unter Berufung auf dieses Recht verweigert werden. Bei Nichtzahlung drohen somit alle negativen Verzugsfolgen einschließlich der Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen.

Was müssen Verbraucherinnen und Verbraucher in Bezug auf Verbraucherdarlehensverträge (Art. 240 § 3 EGBGB) beachten?

Für Verbraucherdarlehensverträge gilt folgendes: Die gesetzliche dreimonatige Stundung von Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungsansprüchen (soweit die Voraussetzungen des Art. 240 § 3 EGBGB vorlagen und Verbraucherinnen und Verbraucher sich auf die Stundung tatsächlich berufen haben) endet mit Ablauf des 30. Juni 2020. Seit dem 1. Juli 2020 müssen die verschobenen monatlichen Darlehensraten daher wieder gezahlt werden, sofern sich Verbraucherinnen und Verbraucher mit ihrer Bank nicht auf eine andere Lösung verständigt haben.

Nach der gesetzlichen Regelung sind Verbraucherinnen und Verbraucher jedoch nicht verpflichtet, nach Juli 2020 doppelte Ratenzahlungen zu leisten (z.B. die nachzuzahlende Rate für April 2020 zugleich mit der fällig gewordenen Rate für Juli 2020). Vorbehaltlich einer abweichenden einvernehmlichen Vereinbarung zwischen dem Verbraucher bzw. der Verbraucherin und der Bank gilt nach Art. 240 § 3 Abs. 5 EGBGB, dass der gesamte Vertragszeitraum grundsätzlich um drei Monate verlängert und die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen um diese Frist hinausgeschoben wird. Das bedeutet, dass z.B. auch Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungsansprüche, die nach den vertraglichen Bestimmungen am 1. Juli 2020 fällig geworden wären, erst am 1. Oktober 2020 fällig geworden sind. Dadurch wird eine Doppelbelastung der Verbraucherinnen und Verbraucher, die von der Stundungsregelung Gebrauch gemacht haben, vermieden.

Im Übrigen gilt nach wie vor, dass für den Zeitraum der gesetzlichen Stundung keine zusätzlichen Zinsen entstehen.

Etwas Anderes kann gelten, wenn die Parteien des Darlehensvertrags sich auf eine andere Lösung verständigt haben.

Verbraucherinnen und Verbraucher können außerdem von ihrem Recht Gebrauch machen, von der Bank eine Vertragsabschrift zu verlangen, in der die vereinbarten und/oder sich aus der gesetzlichen Stundung ergebenden Vertragsänderungen berücksichtigt sind.